Mua nhà bằng vi bằng không an toàn, vì vi bằng chỉ là văn bản thừa phát lại lập để ghi nhận một sự kiện, như việc hai bên giao tiền hay hiện trạng một căn nhà. Nó không thay thế hợp đồng công chứng, không chuyển quyền sở hữu, nên người mua vẫn không được đứng tên trên giấy chứng nhận.
Chào bạn, đây là Nhà Luật Học. Ở các thành phố lớn, những lời rao nhà vi bằng giá rẻ không còn lạ. Nghe chữ thừa phát lại, chữ vi bằng có vẻ rất pháp lý, nhiều người yên tâm xuống tiền. Tập này mình nói cho rõ vi bằng làm được gì và không làm được gì.
Thừa phát lại và vi bằng là gì?
Thừa phát lại là người được Nhà nước bổ nhiệm để làm một số việc như tống đạt giấy tờ, lập vi bằng, xác minh điều kiện thi hành án. Họ làm việc tại văn phòng thừa phát lại.
Vi bằng là văn bản thừa phát lại lập, ghi lại những gì họ trực tiếp thấy, nghe. Ví dụ hiện trạng một căn nhà trước khi cho thuê, việc một bên giao một khoản tiền cho bên kia, hay nội dung đang hiển thị trên một trang mạng.
Vi bằng có giá trị chứng cứ khi toà án giải quyết vụ việc, và là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các bên theo quy định. Nói cách khác, nó chứng minh một sự kiện đã xảy ra.
Nhưng vi bằng không xác nhận giao dịch đó hợp pháp. Thừa phát lại không kiểm như công chứng viên xem người bán có quyền bán hay không, tài sản có đang thế chấp hay không.
Vì sao vi bằng không thay được hợp đồng công chứng?
Với nhà đất, luật đòi hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực, rồi đăng ký với cơ quan đất đai. Quy định về thừa phát lại cũng nói rõ vi bằng không thay thế văn bản công chứng, chứng thực.
Vì thế một vi bằng ghi rằng ông A đã nhận của bà B một khoản tiền để bán căn nhà chỉ chứng minh có việc giao tiền. Nó không làm bà B thành chủ căn nhà.
Thường những căn nhà bán bằng vi bằng là nhà không đủ điều kiện để công chứng: xây trên đất chưa có giấy, xây sai phép, chia lô trái phép, hoặc đang thế chấp ngân hàng. Chính vì không công chứng được nên người ta mới tìm tới vi bằng.
Nghĩa là cái giá rẻ không phải là món hời. Nó là phần giảm giá cho rủi ro mà bạn đang gánh thay người bán.
Những rủi ro cụ thể khi mua nhà vi bằng
Rủi ro đầu tiên là một căn bán cho nhiều người. Vi bằng không được ghi vào hồ sơ đất đai, nên không ai biết căn nhà đã được bán bằng vi bằng cho người khác trước đó.
Rủi ro thứ hai là căn nhà đang thế chấp. Khi chủ cũ không trả được nợ, ngân hàng xử lý tài sản, và người mua bằng vi bằng không có tư cách chủ sở hữu để giữ nhà.
Rủi ro thứ ba là nhà xây trên đất không được phép ở, hoặc nằm trong diện bị thu hồi. Bạn không được bồi thường như chủ sở hữu hợp pháp, và đôi khi không được cấp phép sửa chữa.
Rủi ro thứ tư là không bao giờ sang tên được. Bạn sống trong căn nhà, nhưng không thể thế chấp, không thể bán theo đường chính thức, con cái cũng khó làm thủ tục thừa kế.
Vi bằng nên được dùng vào việc gì?
Vi bằng rất có ích ở đúng chỗ của nó. Khi cho thuê nhà, bạn có thể lập vi bằng ghi hiện trạng để sau này tránh cãi nhau về hư hỏng.
Khi giao một khoản tiền lớn theo hợp đồng đã công chứng, vi bằng ghi nhận việc giao tiền giúp tránh chuyện chối là chưa nhận.
Khi bị bôi nhọ trên mạng, vi bằng ghi nhận nội dung bài đăng trước khi bị xoá là chứng cứ tốt. Khi hàng xóm xây nhà làm nứt tường, vi bằng ghi hiện trạng vết nứt cũng có giá trị.
Tức là dùng vi bằng để giữ bằng chứng cho một sự việc, chứ đừng dùng nó như một cách lách thủ tục chuyển nhượng.
Nếu đã lỡ mua nhà bằng vi bằng
Hãy tìm hiểu ngay tình trạng pháp lý thật của căn nhà: đất có giấy chứng nhận chưa, đứng tên ai, có thế chấp không, có nằm trong quy hoạch thu hồi không. Văn phòng đăng ký đất đai và uỷ ban cấp xã là nơi hỏi.
Nếu căn nhà có giấy chứng nhận và người bán vẫn hợp tác, hãy đề nghị làm hợp đồng chuyển nhượng có công chứng và đăng ký sang tên càng sớm càng tốt.
Nếu căn nhà nằm trên đất chưa đủ điều kiện, hãy giữ kỹ vi bằng, chứng từ trả tiền, hợp đồng nếu có, và thông tin liên lạc của người bán. Đó là cơ sở để đòi lại tiền nếu sau này có chuyện.
Và hãy gặp luật sư để được xem hồ sơ cụ thể. Câu hỏi để lại cho bạn: khi một thứ quá rẻ so với hàng xóm, mình đã hỏi đủ vì sao nó rẻ chưa?
Câu hỏi thường gặp
Vi bằng có được công chứng không?
Không, vi bằng và văn bản công chứng là hai loại văn bản khác nhau do hai chức danh khác nhau lập. Vi bằng được đăng ký tại cơ quan quản lý theo quy định, nhưng việc đăng ký đó không biến nó thành văn bản công chứng.
Ngân hàng có nhận thế chấp nhà mua bằng vi bằng không?
Thông thường là không, vì người mua không có giấy chứng nhận đứng tên mình. Ngân hàng nhận thế chấp dựa trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà hợp lệ.
Thừa phát lại có chịu trách nhiệm nếu người mua bị lừa không?
Thừa phát lại chịu trách nhiệm về tính trung thực của những gì họ ghi nhận. Họ không chịu trách nhiệm về việc người bán có quyền bán hay giao dịch có hợp pháp không, vì đó không phải nội dung vi bằng xác nhận.
Nhà vi bằng có được đăng ký thường trú không?
Việc đăng ký cư trú có những quy định riêng về chỗ ở hợp pháp. Có trường hợp vẫn đăng ký được dựa trên giấy tờ khác, có trường hợp khó khăn. Hãy hỏi công an cấp xã nơi có nhà.
Lập vi bằng ghi nhận hiện trạng nhà thuê có cần thiết không?
Không bắt buộc, nhưng hữu ích khi giá trị căn nhà và đồ đạc lớn. Một cách rẻ hơn là hai bên cùng lập biên bản bàn giao có ảnh chụp, ký tên và mỗi bên giữ một bản.
