Người thuê nhà được bảo vệ bởi hợp đồng thuê và luật nhà ở: chủ nhà muốn lấy lại nhà trước hạn phải có căn cứ theo hợp đồng hoặc theo luật, phải báo trước, và nếu chấm dứt trái quy định thì có thể phải bồi thường. Tiền cọc được trả lại theo thoả thuận, chỉ trừ những khoản bù hư hỏng hay nợ tiền thuê có chứng minh.
Chào bạn, đây là Nhà Luật Học. Có rất nhiều người đang sống trong nhà thuê, phòng trọ, và phần lớn chỉ có một tờ giấy viết vội hoặc không có giấy gì. Tập này dành cho bạn, để biết mình nên giữ gì trong tay từ ngày dọn vào.
Hợp đồng thuê nên có những gì?
Hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc công chứng, trừ khi các bên muốn. Nhưng nên có văn bản, ghi rõ tên hai bên, địa chỉ căn nhà, diện tích, giá thuê, kỳ thanh toán, thời hạn thuê.
Hãy ghi rõ ai trả tiền điện, nước, internet, phí vệ sinh, và tính điện theo giá nào. Tiền điện tính giá cao gấp nhiều lần giá bán lẻ là chuyện hay gây bức xúc ở phòng trọ.
Ghi rõ có được tăng giá trong thời hạn thuê không, nếu có thì báo trước bao lâu, tăng tối đa bao nhiêu. Không ghi gì thì giá đã thoả thuận phải được giữ trong suốt thời hạn.
Cuối cùng là điều khoản chấm dứt: mỗi bên được chấm dứt trước hạn khi nào, báo trước bao lâu, tiền cọc xử lý ra sao. Đây là đoạn bạn sẽ cần nhất khi có chuyện.
Biên bản bàn giao: tờ giấy giữ tiền cọc
Ngày nhận nhà, hãy cùng chủ nhà đi một vòng, ghi hiện trạng từng thứ: tường có vết ố không, cửa có khoá được không, máy lạnh chạy không, vòi nước có rỉ không.
Chụp ảnh và quay video có ngày giờ, gửi cho chủ nhà qua tin nhắn. Hành động nhỏ này giúp bạn không phải bồi thường cho những hư hỏng có từ trước.
Ngày trả nhà, làm lại đúng như vậy. Hao mòn tự nhiên do sử dụng bình thường, như sơn bạc màu theo năm tháng, thường không phải là thứ người thuê phải đền.
Phần lớn tranh chấp tiền cọc là cãi nhau về hiện trạng. Ai có ảnh, có biên bản, người đó thường thắng.
Một mẹo nhỏ: gửi ảnh và video cho chủ nhà ngay trong ngày nhận nhà, kèm một câu như đây là hiện trạng lúc em nhận phòng, anh chị xem giúp. Tin nhắn có ngày giờ và có người nhận, nên sau này khó ai nói là ảnh chụp sau.
Khi nào chủ nhà được lấy lại nhà trước hạn?
Chủ nhà có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng trong một số trường hợp luật nhà ở cho phép, như người thuê không trả tiền thuê nhiều kỳ theo thoả thuận, dùng nhà sai mục đích, tự ý đục phá, sửa chữa kết cấu, hay gây mất trật tự nghiêm trọng.
Ngay cả khi có căn cứ, chủ nhà vẫn phải báo trước cho người thuê một khoảng thời gian theo luật, mốc thường gặp là ba mươi ngày, trừ khi hai bên thoả thuận khác. Hãy kiểm lại quy định đang có hiệu lực.
Nếu chủ nhà muốn lấy nhà chỉ vì có người trả giá cao hơn hay muốn bán, đó thường không phải căn cứ đơn phương hợp pháp. Họ cần thoả thuận với bạn, và có thể phải bồi thường theo hợp đồng.
Khi nhà được bán trong thời hạn thuê, quy định về nhà ở nhìn chung bảo vệ người thuê tiếp tục thuê tới hết hạn hợp đồng, trừ khi các bên thoả thuận khác. Đây là điểm nhiều người thuê không biết.
Những việc chủ nhà không được làm
Chủ nhà không được tự ý vào phòng khi bạn vắng mặt, trừ trường hợp khẩn cấp như cháy, vỡ ống nước, và nên báo ngay cho bạn.
Không được cắt điện, cắt nước, khoá cửa, dọn đồ của bạn ra ngoài để ép bạn đi. Những hành vi đó có thể vi phạm quyền về chỗ ở và tài sản, bạn có quyền báo uỷ ban hoặc công an cấp xã.
Chủ nhà cũng không được tự ý tăng giá giữa chừng khi hợp đồng không cho phép, rồi đòi bạn dọn đi nếu không chịu giá mới. Giá đã thoả thuận trong thời hạn thuê là một phần của hợp đồng, muốn đổi thì hai bên phải cùng đồng ý.
Không được giữ giấy tờ tuỳ thân bản gốc của người thuê. Việc đăng ký cư trú cho người thuê là thủ tục có quy định riêng, hãy hỏi công an cấp xã.
Nếu bị đối xử như vậy, hãy giữ bình tĩnh, ghi hình, nhắn tin xác nhận sự việc, rồi nhờ tổ trưởng dân phố hoặc uỷ ban cấp xã can thiệp trước khi tính tới chuyện kiện.
Đòi lại tiền cọc khi trả nhà
Hãy báo trước việc trả nhà đúng thời gian hợp đồng yêu cầu, bằng tin nhắn hoặc văn bản. Nếu bạn tự ý đi sớm mà không báo, chủ nhà có thể có căn cứ giữ một phần hoặc toàn bộ cọc theo thoả thuận.
Thanh toán hết tiền điện nước, dọn dẹp, trả chìa khoá có ký nhận. Sau đó yêu cầu trả cọc trong thời gian hợp lý, đối chiếu với biên bản nhận nhà ban đầu.
Nếu chủ nhà trừ tiền, hãy hỏi trừ cho khoản nào, có hoá đơn sửa chữa không. Khoản trừ không có căn cứ thì bạn có quyền yêu cầu trả lại.
Giá trị nhỏ thì thường giải quyết qua hoà giải ở tổ dân phố. Giá trị lớn có thể khởi kiện. Câu hỏi cho bạn: hôm dọn vào nhà, bạn đã chụp lại bao nhiêu tấm ảnh?
Câu hỏi thường gặp
Thuê nhà không có hợp đồng thì có được pháp luật bảo vệ không?
Vẫn có, vì hợp đồng thuê có thể được xác lập qua lời nói và hành vi. Nhưng bạn sẽ khó chứng minh điều đã thoả thuận, nên hãy giữ tin nhắn, chứng từ chuyển khoản tiền thuê và tiền cọc.
Chủ nhà tính tiền điện giá cao có đúng không?
Có quy định về giá bán điện cho người thuê nhà để ở. Nếu thấy giá bị đẩy quá cao, hãy hỏi đơn vị điện lực địa phương về cách áp giá cho người thuê.
Người thuê có được cho người khác thuê lại không?
Thường chỉ được khi chủ nhà đồng ý. Tự ý cho thuê lại có thể là căn cứ để chủ nhà chấm dứt hợp đồng.
Người thuê làm hỏng đồ thì có phải đền không?
Có, nếu hư hỏng do lỗi của người thuê, không phải hao mòn tự nhiên. Mức đền nên dựa trên chi phí sửa chữa thực tế có chứng từ.
Chủ nhà chết thì hợp đồng thuê có còn không?
Hợp đồng thuê thường vẫn tiếp tục và người thừa kế kế thừa quyền, nghĩa vụ của bên cho thuê, trừ khi các bên thoả thuận khác. Hãy liên hệ với người thừa kế để thống nhất cách trả tiền thuê.
