Trước khi đặt cọc mua đất, bạn cần kiểm năm thứ: bản gốc giấy chứng nhận và người đứng tên, những người có quyền phải đồng ý bán, tình trạng thế chấp hay kê biên, việc có đang tranh chấp không, và ranh giới thực tế ngoài hiện trường có khớp giấy không. Phần lớn thông tin này hỏi được ở văn phòng đăng ký đất đai, uỷ ban cấp xã và chính hàng xóm của mảnh đất.
Chào bạn, đây là Nhà Luật Học. Người ta thường kiểm rất kỹ hướng nhà, độ rộng mặt tiền, mà lại đặt cọc chỉ sau khi xem bản photo giấy chứng nhận. Tập này mình đi lần lượt qua từng việc, theo đúng thứ tự nên làm.
Xem bản gốc giấy chứng nhận, không xem bản photo
Yêu cầu xem bản gốc. Bản photo có thể là của một giấy đã bị thu hồi, đã cấp đổi, hoặc bị chỉnh sửa. Kiểm số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng.
Xem kỹ các trang sau, nơi ghi những thay đổi như đã thế chấp, đã xoá thế chấp, đã tách thửa. Nhiều người chỉ nhìn trang đầu và bỏ qua những dòng quan trọng nhất.
Đối chiếu tên trên giấy với căn cước của người bán. Nếu giấy ghi một người đã mất, hay ghi hộ gia đình, câu chuyện ai được ký bán trở nên phức tạp hơn nhiều.
Nếu nghi ngờ giấy giả, cách chắc nhất là đề nghị cơ quan đất đai cung cấp thông tin về thửa đất, hoặc đề nghị cùng người bán tới văn phòng công chứng để họ kiểm.
Ai phải đồng ý thì mới bán được?
Nếu đất là tài sản chung của vợ chồng, cần chữ ký của cả hai, kể cả khi giấy chỉ ghi tên một người nhưng đất có được trong thời kỳ hôn nhân. Hỏi thẳng tình trạng hôn nhân của người bán.
Nếu đất đứng tên nhiều người, hoặc cấp cho hộ gia đình, cần sự đồng ý của tất cả những người có chung quyền. Một thành viên vắng mặt là một chữ ký có thể làm đổ cả giao dịch.
Nếu đất là di sản chưa chia, cần giấy tờ khai nhận hoặc thoả thuận phân chia di sản trước, sau đó người được hưởng mới chuyển nhượng được.
Đây cũng là lý do tờ giấy cọc nên có đủ chữ ký của những người này, chứ không chỉ người đứng ra giao dịch.
Thế chấp, kê biên, tranh chấp: hỏi ở đâu?
Tình trạng thế chấp thường được ghi trên giấy chứng nhận và trong hồ sơ đăng ký. Bạn hoặc người bán có thể đề nghị văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin thửa đất, có thể mất phí theo quy định.
Việc kê biên, ngăn chặn giao dịch thường được cơ quan thi hành án hoặc toà án gửi thông báo tới văn phòng đăng ký đất đai và tổ chức công chứng. Vì thế khi ra công chứng, công chứng viên sẽ tra hệ thống trước khi chứng nhận.
Tranh chấp thì khó tra hơn vì có thể chưa thành hồ sơ. Hãy hỏi uỷ ban cấp xã xem thửa đất có đơn tranh chấp hay đang hoà giải không.
Và hãy hỏi hàng xóm. Người sống cạnh thường biết nhiều hơn mọi hồ sơ: đất có từng cãi nhau về lối đi, về ranh giới, về chuyện chia nhà trong gia đình người bán hay không.
Đi thực địa: giấy một đằng, đất một nẻo
Đem theo bản vẽ trên giấy chứng nhận ra hiện trường. Đo lại các cạnh, xem mốc ranh, xem tường rào có lấn sang ai hoặc bị ai lấn không.
Kiểm lối đi. Có những mảnh đất trên giấy tiếp giáp đường, ngoài thực tế phải đi nhờ qua đất người khác. Quyền lối đi là chuyện có thể tranh chấp dài lâu.
Nhìn những thứ trên đất: nhà của ai, cây của ai, có người đang thuê ở không. Mua đất có người khác đang sử dụng mà không giải quyết trước là mua thêm một rắc rối.
Nếu chênh lệch giữa giấy và thực tế lớn, hãy hỏi văn phòng đăng ký đất đai về thủ tục đo đạc, chỉnh lý trước khi giao dịch, đừng để sau khi đã giao tiền.
Mục đích sử dụng đất và câu hỏi quy hoạch
Đọc kỹ mục đích sử dụng: đất ở, đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp. Mua đất nông nghiệp để xây nhà là kỳ vọng phải hỏi trước về khả năng chuyển mục đích, vì không phải nơi nào cũng được.
Quy hoạch là một chủ đề lớn riêng. Ở đây mình chỉ nhắc rằng bạn nên hỏi cơ quan có thẩm quyền ở địa phương về thông tin quy hoạch của thửa đất trước khi đặt cọc, thay vì tin lời người bán.
Hãy ghi những gì đã kiểm được vào giấy cọc, như bên bán cam kết đất không tranh chấp, không thế chấp, và nếu sai thì xử lý thế nào. Lời cam kết có trên giấy giúp bạn có cơ sở đòi lại tiền.
Cuối cùng, nếu giá trị lớn, hãy để công chứng viên hoặc luật sư xem hồ sơ trước khi đặt cọc. Mảnh đất đẹp sẽ còn đó thêm vài ngày, nhưng tiền cọc thì khó lấy lại.
Câu hỏi thường gặp
Có tự tra cứu được thông tin thửa đất không?
Người dân có thể đề nghị cơ quan đăng ký đất đai cung cấp thông tin theo quy định, thường qua phiếu yêu cầu và nộp phí. Một số địa phương có cổng tra cứu trực tuyến, nhưng thông tin trên đó có thể chưa đầy đủ.
Người bán nói sổ đang cầm ở ngân hàng thì có nên cọc không?
Nghĩa là đất đang thế chấp. Có thể giao dịch nếu có phương án xoá thế chấp rõ ràng và ngân hàng đồng ý, nhưng phải ghi kỹ trong giấy cọc ai trả nợ, khi nào xoá, tiền đi qua tài khoản nào.
Đất có nhà nhưng nhà chưa được ghi vào giấy chứng nhận thì sao?
Khi đó quyền sở hữu nhà chưa được ghi nhận. Việc mua bán vẫn có thể làm với quyền sử dụng đất, nhưng cần tìm hiểu nhà có được xây hợp pháp không và thủ tục bổ sung quyền sở hữu sau này.
Diện tích thực tế lớn hơn trên giấy thì có lợi không?
Phần chênh lệch không tự động thuộc về bạn. Nó có thể là đất lấn chiếm, đất công, hoặc sai số đo đạc. Hãy hỏi cơ quan đất đai trước khi tính phần diện tích đó vào giá.
Môi giới cam kết pháp lý sạch có đủ tin không?
Lời cam kết của môi giới không thay được việc tự kiểm và kiểm qua cơ quan có thẩm quyền. Hãy dùng thông tin môi giới đưa như điểm bắt đầu, không phải điểm kết thúc.
