Uỷ quyền là việc bạn giao cho người khác nhân danh mình làm một việc trong phạm vi nhất định, như ký hợp đồng, nhận tiền hay nộp hồ sơ. Người nhận uỷ quyền chỉ đứng thay bạn, không trở thành chủ tài sản. Vì vậy dùng hợp đồng uỷ quyền để che cho một vụ mua bán nhà đất là con đường nhiều rủi ro: uỷ quyền có thể bị huỷ, và chấm dứt khi người uỷ quyền qua đời.
Chào bạn, đây là Nhà Luật Học. Người Việt uỷ quyền cho nhau rất nhiều, con làm thay bố mẹ, em lo giấy tờ cho anh chị ở nước ngoài. Tập này mình nói cách uỷ quyền cho đúng, và vì sao có những kiểu uỷ quyền mình khuyên bạn tránh.
Giấy uỷ quyền và hợp đồng uỷ quyền khác nhau thế nào?
Trong đời thường, người ta dùng hai cách. Giấy uỷ quyền là văn bản một chiều, người uỷ quyền tự ký, giao người kia làm một việc đơn giản như nhận hộ giấy tờ, nộp hộ hồ sơ.
Hợp đồng uỷ quyền là thoả thuận hai chiều, cả hai bên cùng ký, có quyền và nghĩa vụ cho nhau, có thể có thù lao. Những việc quan trọng như ký bán, thế chấp nhà đất thường cần hợp đồng uỷ quyền có công chứng.
Điểm chung là người nhận uỷ quyền chỉ được làm trong phạm vi đã ghi. Ghi được quyền ký hợp đồng thuê mà người đó ký bán, thì phần vượt phạm vi về nguyên tắc không ràng buộc người uỷ quyền, trừ khi người uỷ quyền đồng ý về sau.
Vì thế viết phạm vi càng rõ càng tốt. Làm gì, với tài sản nào, được nhận tiền không, được uỷ quyền lại cho người khác không, trong thời hạn bao lâu.
Khi nào uỷ quyền chấm dứt?
Uỷ quyền chấm dứt khi hết thời hạn hoặc khi việc đã làm xong. Nó cũng chấm dứt khi một trong hai bên đơn phương huỷ theo quy định, dù có thể phải bồi thường nếu gây thiệt hại cho bên kia.
Điều quan trọng nhất mà nhiều người không biết là uỷ quyền chấm dứt khi người uỷ quyền hoặc người được uỷ quyền chết. Từ lúc đó, người được uỷ quyền không còn tư cách gì để ký tiếp.
Nếu thời hạn uỷ quyền không ghi, luật có quy định thời hạn mặc định. Nhưng tốt nhất đừng để mặc định quyết thay mình, hãy ghi một thời hạn hợp với việc cần làm.
Khi muốn huỷ uỷ quyền, hãy làm bằng văn bản, báo cho người được uỷ quyền và báo cho cả bên thứ ba đang giao dịch với họ, như ngân hàng hay văn phòng công chứng.
Mua đất bằng hợp đồng uỷ quyền: chuyện của anh Tâm
Mình kể một tình huống khái quát. Anh Tâm mua một lô đất, nhưng người bán chưa muốn sang tên vì lý do riêng. Hai bên ký hợp đồng uỷ quyền, chủ đất uỷ quyền cho anh toàn quyền quản lý, sử dụng, định đoạt, kèm một giấy nhận tiền viết tay.
Vài năm sau, chủ đất qua đời. Uỷ quyền chấm dứt. Trên giấy tờ, mảnh đất vẫn là di sản của người đã mất, và các con của họ là người thừa kế. Anh Tâm giờ phải đi chứng minh mình đã trả tiền mua, một việc khó hơn nhiều so với tưởng tượng.
Một kịch bản khác là chủ đất đổi ý, huỷ uỷ quyền rồi bán cho người khác, hoặc chủ đất có nợ và mảnh đất bị kê biên. Trong cả ba trường hợp, anh Tâm không phải là chủ, chỉ là người được uỷ quyền.
Đây là lý do mình nói thẳng: muốn mua thì làm hợp đồng mua bán, chuyển nhượng và sang tên. Uỷ quyền không phải là cách mua rẻ hay mua nhanh, nó chỉ là cách mua mà quyền của mình treo trên sợi chỉ.
Uỷ quyền cho người thân sao cho an toàn?
Với người thân, rủi ro không nằm ở lòng tin mà nằm ở sự mơ hồ. Uỷ quyền rộng kiểu toàn quyền định đoạt mọi tài sản là trao một quyền lực rất lớn, kể cả khi người đó chỉ cần đi nộp một bộ hồ sơ.
Hãy uỷ quyền theo từng việc. Cần bán căn nhà thì ghi rõ căn nhà nào, giá tối thiểu bao nhiêu, tiền nhận vào tài khoản nào đứng tên ai.
Nếu bạn ở nước ngoài, việc uỷ quyền thường làm qua cơ quan đại diện của Việt Nam ở nước sở tại hoặc theo thủ tục hợp pháp hoá giấy tờ. Hỏi trước văn phòng công chứng ở Việt Nam xem họ chấp nhận loại giấy nào.
Giữ lại một bản và theo dõi việc đã làm. Một cuộc gọi định kỳ hỏi tới đâu rồi không phải là nghi ngờ, mà là cách để cả hai cùng yên tâm.
Người được uỷ quyền cần nhớ gì?
Nếu bạn là người được uỷ quyền, bạn có nghĩa vụ làm đúng phạm vi, báo lại kết quả, giao lại tiền và giấy tờ đã nhận. Làm sai hoặc vượt quyền có thể phải bồi thường.
Bạn cũng không nên tự ý uỷ quyền lại cho người khác nếu văn bản không cho phép. Khi cần, hãy xin ý kiến người uỷ quyền trước.
Giữ chứng từ của mọi khoản tiền đi qua tay mình. Trong gia đình, tranh chấp thường nổ ra không phải vì ai gian, mà vì không ai nhớ khoản nào đã chuyển cho ai.
Còn nếu đang cầm một hợp đồng uỷ quyền thay cho mua bán, hãy gặp luật sư sớm để tìm cách hợp thức hoá khi người bán còn hợp tác. Câu hỏi để lại cho bạn: tờ uỷ quyền trong tủ nhà mình đang trao cho ai quyền làm gì?
Câu hỏi thường gặp
Uỷ quyền có bắt buộc công chứng không?
Không phải mọi uỷ quyền đều bắt buộc công chứng. Nhưng với việc liên quan nhà đất hoặc khi cơ quan nhận hồ sơ yêu cầu, uỷ quyền thường phải được công chứng hoặc chứng thực để được chấp nhận.
Vợ có thể uỷ quyền cho chồng bán tài sản chung không?
Có. Khi tài sản chung cần cả hai vợ chồng đồng ý định đoạt, một người có thể uỷ quyền cho người kia ký. Văn bản nên ghi rõ tài sản cụ thể và điều kiện bán.
Người được uỷ quyền có được bán tài sản cho chính mình không?
Đây là trường hợp dễ phát sinh xung đột lợi ích. Luật dân sự hạn chế việc người đại diện xác lập giao dịch với chính mình, trừ khi người được đại diện đồng ý. Nên hỏi công chứng viên trước khi làm.
Uỷ quyền lập ở nước ngoài có dùng được ở Việt Nam không?
Thường dùng được nếu lập tại cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, hoặc lập theo pháp luật nước sở tại rồi hợp pháp hoá lãnh sự và dịch công chứng khi cần. Hãy hỏi nơi nhận hồ sơ về yêu cầu cụ thể.
Huỷ uỷ quyền rồi nhưng người kia vẫn ký giao dịch thì sao?
Nếu bên thứ ba không biết và không thể biết việc huỷ, giao dịch có thể gây tranh chấp phức tạp. Vì vậy khi huỷ uỷ quyền, nên báo cho cả những nơi người được uỷ quyền có thể tới giao dịch.
