Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hay tài sản để bảo đảm hai bên sẽ ký hoặc thực hiện hợp đồng. Theo nguyên tắc chung của luật dân sự, bên đặt cọc bỏ ngang thì mất cọc, còn bên nhận cọc bỏ ngang thì phải trả lại cọc và thêm một khoản tương đương, trừ khi hai bên đã thoả thuận khác. Mọi rắc rối đều nằm ở chữ thoả thuận khác và ở việc giấy cọc viết mơ hồ.
Chào bạn, đây là Nhà Luật Học. Hôm nay mình nói về một tờ giấy nhỏ mà nhiều gia đình đã mất cả năm trời để cãi nhau vì nó. Mình sẽ đi qua cơ chế, những hiểu lầm hay gặp, và những dòng nên có trong giấy cọc.
Đặt cọc khác tiền trả trước ở chỗ nào?
Hai khoản này đều là tiền đưa trước, nhưng hậu quả khác hẳn. Tiền trả trước chỉ là một phần của giá; giao dịch không thành thì nguyên tắc là trả lại.
Tiền đặt cọc thì mang theo một lời cam kết có giá. Nó tồn tại để răn cả hai bên: ai bỏ ngang thì chịu thiệt. Nếu giao dịch thành, khoản cọc thường được trừ vào tiền thanh toán hoặc trả lại, tuỳ hai bên thoả thuận.
Vấn đề là trong đời thật, người ta viết giấy rất tuỳ tiện. Có tờ ghi đã nhận tiền cọc, có tờ ghi đã nhận tiền, có tờ ghi đã nhận trước một phần tiền mua. Khi tranh chấp, chỉ một chữ đó thôi có thể quyết định bạn được đòi lại gấp đôi hay chỉ được đòi lại đúng số đã đưa.
Nếu không rõ một khoản tiền là cọc hay trả trước, toà án sẽ xem cách hai bên viết và cư xử. Nhưng đừng để tới bước đó. Khi đã muốn là cọc thì hãy viết rõ hai chữ đặt cọc và mục đích của nó.
Mất cọc và phạt cọc vận hành ra sao?
Hình dung bạn đặt cọc để mua một căn nhà, hẹn một tháng sau ra công chứng. Tới ngày, bạn đổi ý không mua nữa. Theo nguyên tắc chung, khoản cọc thuộc về người bán. Đó là cái giá của việc bạn bỏ ngang.
Ngược lại, nếu người bán thấy có người trả giá cao hơn và từ chối bán cho bạn, họ phải trả lại khoản cọc của bạn và trả thêm một khoản bằng đúng giá trị cọc. Dân gian quen gọi là phạt cọc gấp đôi, thật ra là trả lại cọc cộng thêm một phần tương đương.
Luật để ngỏ cho hai bên thoả thuận khác, có giấy ghi phạt gấp ba, có giấy ghi chỉ trả lại cọc. Nên đọc kỹ dòng phạt trước khi ký.
Còn nếu hợp đồng không thành vì lý do khách quan, như giấy tờ nhà bị cơ quan có thẩm quyền tạm dừng giao dịch mà không bên nào có lỗi, thì chuyện mất cọc hay phạt cọc thường không đặt ra. Khi đó khoản cọc nên được trả lại. Đây là chỗ hay cãi nhau nhất, vì mỗi bên đều muốn chứng minh bên kia có lỗi.
Những hiểu lầm khiến người ta mất tiền oan
Hiểu lầm thứ nhất là nghĩ không mua nữa thì xin lại được cọc. Nếu lý do đổi ý nằm ở phía bạn, bạn rất khó đòi lại.
Hiểu lầm thứ hai là đặt cọc cho người không có quyền bán. Bạn cọc cho một người con trong khi sổ đứng tên cả bố mẹ, hay cọc cho người môi giới chứ không phải chủ nhà. Đến lúc chủ thật không đồng ý, bạn phải đi đòi tiền một người có khi đã tiêu hết.
Hiểu lầm thứ ba là giấy cọc không ghi thời hạn. Hai bên hẹn miệng là sớm thôi, rồi kéo dài nửa năm, giá đất lên, một bên muốn huỷ. Không có mốc thời gian thì rất khó nói ai là người vi phạm.
Hiểu lầm thứ tư là cọc quá lớn so với giá trị giao dịch. Luật không cấm, nhưng cọc càng lớn thì rủi ro của bạn càng lớn nếu bên kia không có khả năng trả lại. Với nhà đất, nhiều người chọn cọc vừa phải, và chỉ trả phần lớn khi đã ra công chứng.
Giấy đặt cọc nên có những dòng nào?
Một tờ giấy cọc tử tế nên có đủ họ tên, số căn cước, địa chỉ của cả hai bên. Nếu tài sản là của chung vợ chồng hay của nhiều người, nên có chữ ký của tất cả những người có quyền, hoặc giấy uỷ quyền hợp lệ.
Tiếp theo là mô tả tài sản hoặc việc được bảo đảm: căn nhà nào, thửa đất nào theo giấy chứng nhận, giá bán toàn bộ là bao nhiêu. Rồi số tiền cọc bằng số và bằng chữ, cách giao nhận, tốt nhất là chuyển khoản.
Phần quan trọng nhất là thời hạn và hậu quả. Ngày nào ra công chứng, ai lo giấy tờ nào, nếu bên mua không tới thì sao, nếu bên bán không bán thì sao, nếu có trở ngại khách quan thì xử lý thế nào. Viết đủ mấy câu này là tránh được phần lớn tranh chấp.
Với giao dịch lớn, bạn có thể công chứng luôn hợp đồng đặt cọc. Luật không bắt buộc với mọi trường hợp, nhưng công chứng viên sẽ kiểm người ký và giấy tờ tài sản trước khi bạn giao tiền. Đó là một lớp bảo vệ rẻ hơn rất nhiều so với một vụ kiện.
Khi đã xảy ra tranh chấp tiền cọc thì làm gì?
Bước đầu tiên là gom lại mọi thứ: giấy cọc, biên nhận, tin nhắn hẹn ngày, chứng từ chuyển khoản. Ghi lại theo thứ tự thời gian ai đã nói gì, làm gì. Việc này giúp bạn tự thấy mình đang ở thế mạnh hay yếu.
Bước thứ hai là gửi đề nghị bằng văn bản, nói rõ bạn muốn gì và dựa vào dòng nào trong giấy cọc. Nhiều vụ xong ở bước này.
Nếu không xong, có thể nhờ hoà giải ở cơ sở hoặc hoà giải tại toà trước khi khởi kiện. Hoà giải thành thì đỡ được thời gian và án phí. Hoà giải không thành thì nộp đơn khởi kiện tại toà án có thẩm quyền.
Mỗi giấy cọc là một câu chuyện riêng, nên trước khi làm bước nào lớn, hãy mang giấy tờ tới luật sư để được đọc đúng vụ của mình. Và lần tới cầm bút ký giấy cọc, bạn thử tự hỏi: nếu mai mình đổi ý, mình sẵn sàng mất bao nhiêu?
Câu hỏi thường gặp
Giấy đặt cọc viết tay có giá trị không?
Giấy đặt cọc viết tay vẫn có thể có giá trị nếu thể hiện đúng ý chí của hai bên và có chữ ký của họ. Tuy vậy với tài sản lớn như nhà đất, nên công chứng hoặc ít nhất có người làm chứng để hạn chế việc chối bỏ.
Bên bán chết trước ngày ra công chứng thì tiền cọc xử lý ra sao?
Quyền và nghĩa vụ từ giấy cọc thường được chuyển sang những người thừa kế của người đã mất trong phạm vi di sản. Hai bên có thể tiếp tục giao dịch hoặc thoả thuận trả lại cọc. Trường hợp này nên hỏi luật sư vì liên quan cả thủ tục thừa kế.
Có được thoả thuận phạt cọc gấp ba lần không?
Luật dân sự cho phép các bên thoả thuận khác với mức mặc định, nên thoả thuận phạt cao hơn thường được xem xét nếu hai bên tự nguyện. Khi có tranh chấp, toà án vẫn xem toàn bộ nội dung và hoàn cảnh giao kết.
Đặt cọc qua môi giới có rủi ro gì?
Rủi ro lớn nhất là môi giới không có quyền nhận tiền thay chủ tài sản. Nếu phải đưa qua môi giới, hãy yêu cầu có văn bản uỷ quyền của chủ nhà cho việc nhận cọc, và tốt nhất là chuyển thẳng vào tài khoản của chủ nhà.
Ngân hàng không duyệt khoản vay mua nhà thì có mất cọc không?
Điều này phụ thuộc vào việc giấy cọc có ghi điều kiện về khoản vay hay không. Nếu bạn mua bằng tiền vay, hãy ghi rõ trong giấy cọc trường hợp ngân hàng từ chối cho vay thì cọc được xử lý thế nào.
