Đất cấp cho hộ gia đình thuộc chung những thành viên có chung quyền sử dụng đất vào thời điểm hộ được giao đất, được công nhận hay nhận chuyển nhượng, chứ không chỉ thuộc người đứng tên đại diện trên giấy. Vì vậy muốn bán, cần sự đồng ý bằng văn bản của tất cả những người đó, hoặc người được họ uỷ quyền hợp lệ.
Chào bạn, đây là Nhà Luật Học. Nhiều gia đình cầm một cuốn sổ ghi hộ ông hay hộ bà, và tưởng rằng ông bà muốn bán là bán. Tới lúc ra công chứng mới biết phải có chữ ký của cả mấy người con đang ở xa. Tập này mình nói vì sao, và cách xác định cho đúng.
Hộ gia đình sử dụng đất nghĩa là gì?
Trong nhiều năm, Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, nhất là đất nông nghiệp và đất ở nông thôn. Trên giấy ghi tên chủ hộ hoặc người đại diện, kèm chữ hộ.
Theo cách hiểu của luật, hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, đang sống chung và có chung quyền sử dụng đất tại thời điểm được giao, được công nhận, hoặc nhận chuyển nhượng.
Điểm mấu chốt là mốc thời điểm. Ai là thành viên có chung quyền được xác định vào lúc hộ có đất, không phải vào lúc bán.
Luật đất đai mới đã thay đổi cách ghi: không giao đất mới cho hộ gia đình như trước, và khi cấp đổi thì ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền. Nhưng những cuốn sổ cũ ghi hộ vẫn còn rất nhiều và vẫn có giá trị.
Vì sao người đứng tên không tự bán được?
Người đứng tên chỉ là đại diện cho cả hộ trên giấy tờ. Quyền với mảnh đất là quyền chung của các thành viên, nên định đoạt nó cần sự đồng ý của những người có chung quyền.
Hãy hình dung năm xưa hộ được giao đất khi có ông bà và ba người con đã lớn sống chung. Nay ông muốn bán, ba người con đó đều có phần quyền và cần ký đồng ý, dù có người đã đi làm ăn xa.
Văn phòng công chứng thường yêu cầu giấy tờ để xác định thành viên hộ tại thời điểm cấp đất, rồi yêu cầu những người đó cùng ký hoặc có văn bản đồng ý, uỷ quyền.
Bán mà thiếu một người có chung quyền là giao dịch có nguy cơ bị huỷ khi người đó khởi kiện. Người mua là người chịu rủi ro nhiều nhất.
Con sinh sau, con dâu con rể có quyền không?
Câu hỏi này gây tranh cãi trong rất nhiều gia đình. Theo nguyên tắc mốc thời điểm, người sinh ra sau khi hộ đã có đất thường không phải là thành viên có chung quyền đối với mảnh đất đó.
Con dâu, con rể cũng vậy. Nếu họ về sống chung và có tên trong hộ vào đúng thời điểm hộ được giao hoặc công nhận đất, họ có thể có phần quyền. Nếu về sau mới về, thường là không.
Tuy nhiên đời thật không gọn như lý thuyết. Có những người đã góp công, góp tiền xây nhà, tôn tạo đất suốt nhiều năm. Phần đóng góp đó có thể được xem xét khi chia tài sản, dù họ không phải thành viên có chung quyền.
Vì thế khi có bất đồng, đừng tự kết luận ai có phần, ai không. Hãy hỏi luật sư hoặc để toà án xem xét toàn bộ quá trình.
Làm sao xác định ai là thành viên có chung quyền?
Bước đầu là tìm hồ sơ cấp giấy chứng nhận lưu tại cơ quan đất đai. Hồ sơ có thể ghi rõ các thành viên lúc cấp.
Bước thứ hai là hồ sơ cư trú tại thời điểm đó. Sổ hộ khẩu giấy đã không còn dùng, nhưng thông tin cư trú cũ vẫn có thể được trích xuất hoặc xác nhận qua công an cấp xã.
Bước thứ ba là các giấy tờ khác như quyết định giao đất, biên bản giao đất, hồ sơ đăng ký đất đai ban đầu. Ở nhiều nơi, cán bộ địa chính lâu năm cũng giúp được nhiều.
Khi đã rõ danh sách, cả nhà nên cùng ngồi lại, thống nhất phương án trước khi gặp người mua. Thoả thuận nội bộ trước khi bán luôn rẻ hơn tranh chấp sau khi bán.
Lời khuyên cho cả người bán lẫn người mua
Nếu bạn là người bán, hãy chuẩn bị đủ chữ ký và giấy uỷ quyền của các thành viên ở xa từ trước. Thành viên ở nước ngoài cần làm uỷ quyền theo thủ tục phù hợp, việc này có thể mất nhiều tuần.
Nếu bạn là người mua, đừng chỉ tin lời chủ hộ rằng các con đều đồng ý. Đòi xem văn bản đồng ý có công chứng hoặc đợi họ ký trực tiếp tại văn phòng công chứng.
Cũng có thể đề nghị gia đình làm thủ tục cấp đổi giấy để ghi rõ tên từng thành viên trước khi bán. Mất thêm thời gian, nhưng làm hồ sơ sạch hơn cho mọi giao dịch về sau.
Mỗi gia đình có lịch sử riêng, nên hãy nhờ công chứng viên hoặc luật sư xem hồ sơ cụ thể. Câu hỏi cho bạn: cuốn sổ ở nhà mình đang ghi tên ai, và những ai thật sự có phần trong đó?
Câu hỏi thường gặp
Thành viên hộ gia đình có được từ chối ký bán không?
Có. Mỗi thành viên có chung quyền đều có quyền đồng ý hoặc không đồng ý định đoạt. Nếu không thống nhất được, các bên có thể yêu cầu chia quyền sử dụng đất chung theo quy định.
Thành viên hộ đã chết thì phần của họ xử lý ra sao?
Phần quyền của người đã mất trở thành di sản, chia cho những người thừa kế của họ. Khi bán đất, cần thêm thủ tục khai nhận thừa kế phần đó hoặc sự đồng ý của những người thừa kế.
Sổ cấp cho hộ có được tách thành sổ riêng cho từng người không?
Có thể, nếu các thành viên thống nhất chia và thửa đất đáp ứng điều kiện tách thửa của địa phương. Hãy hỏi văn phòng đăng ký đất đai về điều kiện diện tích tối thiểu.
Người bỏ đi biệt tích nhiều năm có cần ký không?
Về nguyên tắc người có chung quyền vẫn cần đồng ý. Khi không liên lạc được, có thể phải nhờ toà án tuyên bố mất tích hoặc giải quyết theo thủ tục khác. Đây là trường hợp nên hỏi luật sư.
Thế chấp đất của hộ gia đình có cần đủ chữ ký không?
Có. Thế chấp cũng là một cách định đoạt quyền, nên ngân hàng và công chứng viên thường yêu cầu sự đồng ý của các thành viên có chung quyền như khi bán.
